四项税收政策澳大利亚房价依然存在

作者:田揪

<p>今年晚些时候政府关于税制改革的选项文件发布之前,税收和房价问题正在以新的方式发生冲突财务主管Joe Hockey正在加强对税制改革的讨论,但与此同时,储备银行和其他许多人一样要求在住房方面进行税制改革首先购房者的价格会越来越高,尤其是在首都城市,很多人都会辞职一辈子的租房费用说税收对投资决策有深远的影响</p><p>严重低估在澳大利亚,房地产税收非常有利这导致房地产投资倾向抬高价格大多数投资都在现有住房存量 - 证明对供应的影响微乎其微有许多税收政策影响到房地产投资和价格,但最重要的四个是负面负债,资本收益,印花税和土地税的优惠待遇与现金流有关的胶合性财产损失成本(主要是但不限于利息支付)超过收入(租金)负面负债规定意味着这些损失可以抵消其他收入负面负债率如此受欢迎的事实应该响起警报投资物业只是在假设实际收益来自财产被出售时的资本收益的情况下亏本经营</p><p>换句话说,负的杠杆比率完全取决于投资者赚取的未实现收入(经济租金)资本收益是未实现的收入,因为财产的所有者没有做任何事情来创造额外的价值建筑物随着时间的推移价值贬值,但土地的价值往往会上升这是资本收益来自的地方,土地价值增加土地价值因社区和政府行为而增加;包括提供基础设施和服务以及人口增长负面负债率如此受欢迎的原因之一是因为资本收益的优惠税收没有对主要住所征收资本利得税,而对个人而言,只有一半的资本收益是对投资性房产征税资本利得税按业主的边际税率征收,但由于特许权,资本利得税的最高税率为225%(最高边际税率的一半)由于负资产负债率和优惠待遇资本收益房地产是一种人为吸引力的投资类别印花税是在购买时征收的州税,并且基于销售价格经济学家压倒性地认为印花税是低效率和不受欢迎的主要原因是因为它们是有效分配住房存量的障碍印花税的巨大成本是阻碍人们转向专业人士的障碍更符合他们需求的经典例子是父母在孩子离开后留在大型家庭住宅中的原因,因为印花税将侵蚀搬入较小家庭的大部分经济利益印花税在某种程度上阻碍了投资但是,与上述特许权的影响相比,这种影响很小</p><p>澳大利亚所有司法管辖区目前都有两种土地税;地方政府税率和州或地区政府土地税这两种税都是对投资物业征收的,但自住房屋免征州和地区土地税土地税是经济效益最高的税收英联邦财政部最近的一份报告显示土地税实际上创造了一个净经济利益,而所有其他税收创造了额外的成本超过税收本身(称为边际超额负担),印花税是最严重的税收优惠最绝大多数的税收优惠最高的20%公民对房地产的特许权没有什么不同同时,印花税对低收入澳大利亚人购买房屋造成了巨大障碍,而富有的投资者可以负担印花税,期望通过资本收益来回收他们不仅现在的税收是真实的房地产经济效率低下,造成人为的高价,这也是不公平的 州政府和联邦政府创造的利益大大有利于那些高收入,财富和成本高得多的人,其余部分不成比例</p><p>最近的Grattan研究所报告显示,现金拮据的州和地区政府每年可以通过从印花税转为印花税来增加70亿澳元</p><p>低税率的年度土地税不仅可以帮助州政府填补他们的收入漏洞,而且还可以创造一个更有效的经济ACT正在引领这条路,并且在未来20年内以缓慢的增量进行这种转变我会更进一步建议还应取消负面负债,并取消房地产资本利得税的特许权土地税应取代许多次要和低效的州和地税,包括保险税</p><p>有针对性的土地税也可用于资助大量基础设施投资经常声明房地产的优惠税收的目的是tha它鼓励住房供应然而,绝大多数这些让步都归于购买现有住房的投资者</p><p>至少这些慷慨的让步应该被隔离,只适用于新的住房存量改革房地产税收安排的障碍是大约200万澳大利亚纳税人拥有投资物业并可能反对改革此外,征收大量土地税会导致土地价格一次性下降,可能会使一些近期买家的抵押贷款价格高于其物业的价值</p><p>为了使改革变得可口,它必须要么缓慢地逐步进行(如ACT所做的那样),要么已经过时,以便现有的投资在旧的税收条款下运作严重的税收改革在政治上是非常困难的,但收益可能是巨大的</p><p>以上将大大有助于修复州和联邦预算,....

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